应该怎样评估污染不动产的价值？——遗憾的是，美国的官方案例并未对此做出回答

Abstract

在评估之前，要考虑的内容并不仅仅是怎样去评估被有害物质污染的资产，更深刻的是要去探寻这么一些问题，即：当资产所有者应政府部门的要求，在清理该污染资产时所花费的成本甚至超出评估人员所估计出的价值时，怎样去衡量政府法规对价值评估的影响？这种政府施加的成本是否减少、且在何种程度上减少了资产的价值？1980年美国国会实施了“综合环境反馈补偿和责任法案”（CERCLA），通过这个法案为调查和修护行动筹集了资金。这些行动主要针对那些已经形成污染的或可疑的污染点。全国重点名单（NPL）根据受污染程度对污染点进行排序，这是CERCLA基金进行调查的第一步。每个州同时都有一个独立的办事机构负责调查和实施法律，目的是对环境污染事件的阻止、惩罚和修复。这些机构的职责就是根据污染程度的不同，勒令相关责任人对污染点进行清理。这些清理成本是否减少了资产价值，正是下述几个案例将要探讨的主题。这个文章的重点是回顾全国最重要的若干案例，目的是要从这些案例中寻找共同的分析方法，那些要对污染资产进行评估的人士也可以从中总结出一些合法的理论，而这些理论可能会影响他们对评估问题的看法。越来越多的情况是，评估者的工作不再是仅仅给出一个简单的基于评估理论的工作报告，而是必须要首先考虑法律上的公平原则。就像下面的一个案例中提到的一样：法庭认为评估方法是作为“一个法律问题”来决定的问题。由于法律准则渗入到评估活动中，当面临仍有价值的污染资产时你就不得不考虑法律准则。因此，我没有简单地、一个接一个地引用案例，而是精选了一些与被污染资产相关的案例，也许这对你来说是大有裨益的。我将首先关注你必须面对的问题，然后提及法庭已有的解决方法或拒绝处理的问题。我们将特别研究权威学者推荐的两种最基本的评估方法。一方面，政府宣称环境政策不应该引起价值贬值；另一方面，纳税人宣称，如果未污染情况下的市场价值小于污染后的清理成本，那么污染资产的价值就是零或者负值。